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　　6月20日★★ღ，陕文投资本公告称★★ღ，旗下在管城改基金“嘉兴文投星光股权投资合伙企业（有限合伙）”（简称“文投星光”）于备案10日后完成首投★★ღ，以千万资金体量现身西安西腾星光产业运营有限公司（简称“西腾星光”）的西安灯泡厂项目★★ღ。

　　作为陕文投集团旗下私募管理机构★★ღ，陕文投资本此番快速出手“工业城更”★★ღ，正向市场传递出“盘活存量”的重大信号★★ღ，一批老工厂有望获得现代资本助力★★ღ。

　　其历史可追溯至1970年元月★★ღ，在省政府出资107万元★★ღ，于东郊田家湾新建一座年产能600万只的灯泡厂麻豆视传媒官方短视频网站★★ღ，计划生产普灯麻豆视传媒官方短视频网站★★ღ、特灯★★ღ、低压灯3种产品★★ღ。但受时代所限★★ღ，其配套产线一直未完全跟上★★ღ，以致建成后的13年里★★ღ，年产能始终徘徊在300万只左右★★ღ。

　　80年代中后期★★ღ，可谓灯泡厂的“光辉岁月”太阳成集团tyc234cc★★ღ。多次产能扩张与技术升级★★ღ，以及与上海亚明灯泡厂（今上海亚明照明有限公司）的经济联合★★ღ，最终使其扭亏为盈★★ღ，并于1989年步入巅峰★★ღ，年产值超1469万元★★ღ、年产能达2500万只灯泡★★ღ。

　　但行至90年代★★ღ，受东南沿海民营小厂与国际灯泡巨头轮番冲击★★ღ，加上新型节能灯对传统白炽灯的技术颠覆★★ღ，这座国有照明老厂最终于1996年全面停产★★ღ。

　　转机出现在2024年2月★★ღ。西腾产投旗下子公司西腾星光与西安工投达成合作★★ღ，计划重启灯泡厂★★ღ。据悉★★ღ，双方将在工厂遗址上★★ღ，重建一个“全类型棚拍+全流程制作”的短剧基地★★ღ，同时还设置了艺术街区★★ღ、都市社区★★ღ、精品公寓等商业★★ღ，将在东郊打造继半坡国际艺术区★★ღ、老钢厂创意园之后的第三个工业城更项目★★ღ。

　　地理位置来看★★ღ，项目位于二三环之间的咸宁路上★★ღ，从6号线卫星测控中心或田家湾站出站★★ღ，只需步行3★★ღ、4分钟就能到达★★ღ；临近的田马路口公交站共有8条线路经停★★ღ，自驾★★ღ、公共交通都算方便★★ღ。

　　在投资体量上★★ღ，西腾方面介绍称★★ღ，由于砖混结构重建与专业影视设备购置的前期投入★★ღ，所需资金约为1亿元★★ღ，系其操刀的最贵城更项目之一★★ღ。

　　从招商来看★★ღ，项目将围绕灯泡厂千余名职工与家属＋“军工城”周边工业人口的主流客群★★ღ，重点招引“市井消费”与夜经济品牌★★ღ，旨在推动整个社区的消费升级麻豆视传媒官方短视频网站★★ღ。

　　数据显示★★ღ，项目所属的等驾坡街道与毗邻的韩森寨街道★★ღ，巅峰期共有114个大中小工厂★★ღ，职工数近10万人★★ღ。按七普数据来算★★ღ，两地常住人口已超29.34万人★★ღ，其中15-64岁占比74.90%★★ღ。

　　笔者另在现场看到★★ღ，该工厂目前已完成产线设备拆除★★ღ、原有商户搬离★★ღ、水电消防重建等一系列工程★★ღ，部分楼宇也正在进行外立面修葺★★ღ、内部软装★★ღ。

　　另据工作人员透露★★ღ，除阅文集团的战略入驻外★★ღ，他们还与婚纱摄影★★ღ、汽车文化★★ღ、短剧拍摄★★ღ、创意文化等多家企业达成签约★★ღ，预计将在今年9月全面开业★★ღ。

　　事实上★★ღ，陕文投资本在本土机构中很有特点★★ღ，即非常突出的倾向于“民生消费”★★ღ，从其多次出手的背景来看麻豆视传媒官方短视频网站★★ღ，也抓住了“集中内外”的双重契机★★ღ。

　　在2021年西安被确认为第一批城市更新试点城市以后★★ღ，西安工投就一直以“业主方”身份★★ღ，加速盘活手中老工厂资产★★ღ，先后将西安太阳食品集团★★ღ、西安汽车工业公司★★ღ、西安电梯厂等老厂区打造成“量子晨”★★ღ、“夜未央”太阳成集团tyc234cc★★ღ、“印象红旗”等特色园区★★ღ。（详见《》）

　　此一背景下★★ღ，市场化力量正在加速壮大★★ღ。典型者如西腾产投★★ღ，在2018年成立后★★ღ，一直坚持着产业园与城市更新的双线万㎡★★ღ，除了将校企资产通瑞大厦改造为“长安时间·1956”以外麻豆视传媒官方短视频网站★★ღ，他们还参与过糖酒厂★★ღ、西钞厂★★ღ、缝纫机厂等不少工业城更项目★★ღ。

　　焦点案例是其作为“业主方”★★ღ，与永兴坊★★ღ、娱跃文化联合出资1.5亿元麻豆视传媒官方短视频网站★★ღ，参与曼蒂广场城改开发★★ღ，并最终推出“全国文旅标杆”的长安十二时辰主题街区★★ღ。（详见《》）

　　在双重契机的推动下★★ღ，陕文投资本在成功投资易点天下（301171）★★ღ、荣信文化（301231）之后★★ღ，渐渐突出了“老项目发新枝”的特点★★ღ，尤其是通过与24家陕西企业及个人合资1.28亿元★★ღ，参与真爱生活广场的盘活改造★★ღ。

　　工商信息显示麻豆视传媒官方短视频网站★★ღ，文投星光第一大LP系出资1550万元的西腾产投★★ღ，持股占比77.50%★★ღ；西安财金城更基金出资400万元★★ღ、占比20%★★ღ；GP方由陕文投资本出任★★ღ，投资50万元★★ღ，占比2.5％★★ღ，存续期限为15年★★ღ。

　　在三方合作模式方面★★ღ，西安工投提供资产★★ღ，西腾负责改造与运营★★ღ，而陕文投资本的加入★★ღ，不但将为项目提供部分资金太阳成集团tyc234cc★★ღ，亦有协同陕文投集团导入“影视国资”的专业资源之意★★ღ，从而助力灯泡厂的顺利招商★★ღ。

　　笔者走访时发现★★ღ，从沿咸宁路向西约2公里★★ღ，还有一家1956年开业★★ღ、并延续至今的百货公司——咸宁国营百货商场★★ღ。商场成立之初★★ღ，就是为方便军工城大量工厂职工的生活所设★★ღ，性质为国有企业★★ღ，主要售卖副食太阳成集团tyc234cc★★ღ、针织★★ღ、鞋帽★★ღ、服装★★ღ、文具等日用百货★★ღ。

　　漫步其中会发现★★ღ，商场专柜上有着许多颇具年代感的老牌子★★ღ、老物件★★ღ，如早就绝迹的海鸥牌洗头膏★★ღ、铁皮青蛙玩具等★★ღ。在泛黄的白漆墙面上★★ღ，甚至能看到“发展经济★★ღ、保障供给”的大字报★★ღ。在这里★★ღ，玻璃柜台★★ღ、算盘结账太阳成集团tyc234cc★★ღ，更是随处可见★★ღ。

　　观察商场的购物客群★★ღ，除了一些因网红推荐来打卡的年轻人外★★ღ，其大量客群仍是周边社区街坊★★ღ，整体以中老年人为主★★ღ。这几乎与“军工城”如今的人口画像完全一致★★ღ。

　　以活跃的龙湖香醍天街为例★★ღ，其开业前三天销售额达3500万元★★ღ，总计客流量超33万人次★★ღ，人均消费约106.06元★★ღ。考虑到军工城覆盖的5个街道总计67.60万常驻人口★★ღ，也就是说区域内唯一大型盒子商业的开业★★ღ，竟能带动了半数“军工城人”的消费★★ღ。

　　在单一商业主体的现状下★★ღ，西安灯泡厂这一“非标商业”或许迎来不错的机遇★★ღ，开放式的市井氛围更易于和邻里间形成互动★★ღ，“老街坊”居多的特征★★ღ，恰是咸宁百货日久不衰的关键因素★★ღ。

　　行文至此★★ღ，我们会发现★★ღ，在现代大型商业纷纷而至的当下★★ღ，以大华1935★★ღ、3511创意街区为代表的老旧厂房改造项目★★ღ，不但在网络上成为网红★★ღ，而且在现实上做到了长红★★ღ，均已反映出“人情味与怀旧感”正在显露差异化竞争优势★★ღ。

　　如果站在资产的视角★★ღ，我们认为盘活存量的大棋局中★★ღ，“国有资产+民企运营+市场化基金”的模式有望成为主流★★ღ，从而最有效地实现商业目标★★ღ。

　　注★★ღ：7月30日★★ღ，陕文投资本顺利完成千万元A 轮增资★★ღ，除陕文投集团追投外★★ღ，荣信文化（301231）亦首度出资★★ღ，成为股东序列中继易点天下之后的第二家本土上市公司★★ღ。据悉★★ღ，陕文投资本将在文旅消费★★ღ、数字经济麻豆视传媒官方短视频网站★★ღ、智能制造三大赛道持续发力★★ღ。

　　特别声明★★ღ：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布★★ღ，本平台仅提供信息存储服务★★ღ。

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